Un accord verbal n’établit pas une servitude discontinue

Un arrêt de la Cour de cassation du 6 décembre 2011(1) a rappelé

les dispositions de l’article 691 du Code civil :

« Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues

apparentes ou non apparentes,

ne peuvent s’établir que par titres. »

 

 

Précisons qu’une servitude est qualifiée de continue lorsqu’elle s’exerce sans aucune intervention de leur titulaire. A contrario, elle est donc qualifiée de discontinue lorsqu’elle ne s’exerce que par l’intervention de leur titulaire. Ainsi, une servitude de passage est qualifiée de discontinue puisqu’elle ne s’exerce que par un déplacement des personnes sur le terrain(2), même lorsqu’elle est matérialisée par des ouvrages permanents établissant l’intention manifeste des propriétaires d’utiliser la parcelle litigieuse pour accéder à leur fonds(3).

Dans l’arrêt du 6 décembre 2011, bien que les riverains aient aménagé et entretenu un chemin, aucun moyen n’a été présenté pour établir la continuité de la servitude permettant l’acquisition par la prescription trentenaire (article 690 du Code civil).

Les propriétaires du fonds dominant ont donc apporté différents témoignages et attestations prouvant qu’un droit de passage leur avait été concédé, oralement, par le propriétaire du fonds asservi, sur une partie de sa parcelle dès 1948, en échange d’un dédommagement consistant en l’entretien et l’aménagement d’un chemin.

La cour d’appel(4) a jugé qu’un droit de passage avait par conséquent été concédé par le propriétaire du fonds servant.

La Cour de cassation a cassé cet arrêt en considérant que « les servitudes discontinues ne peuvent s’établir que par titre, ou par un titre récognitif de la servitude et émanant du propriétaire du fonds servant ; qu’en statuant ainsi, la Cour d’Appel a donc violé les articles 691 et 695 du Code civil ».

Les juges ont ainsi fait une application stricte de l’article 691 du Code civil et ont rappelé que des attestations et témoignages ne pouvaient pas constituer un titre. Un titre est en effet défini comme un « écrit en vue de constater un acte juridique ou un acte matériel pouvant produire des effets juridiques »(5).

Habituellement, l’existence d’une servitude conventionnelle résulte soit de sa mention dans le titre de propriété du propriétaire du fonds servant, soit d’un acte créateur dûment publié aux hypothèques.

L’article 691 du Code civil et la valeur constitutionnelle du droit de propriété ne pouvaient conduire la Cour de cassation à une solution différente.

(1) Cass 3e civ. 6 décembre 2011, n° 10-26-744
(2) Cass 3e civ. 8 janvier 1997, n° 95-10-631.
(3) Cass. 3e civ. 4 juillet 2001, n° 99-12-425.
(4) CA Rennes 28 septembre 2010.
(5) Gérard Cornu, Vocabulaire juridique.

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