Responsabilité du copropriétaire du fait des agissements de son locataire

Le copropriétaire est responsable à l’égard du syndicat

des infractions au règlement de copropriété commises par son locataire.

La cour d’appel de Paris(1) a rappelé ce principe pour des travaux affectant des parties communes et les annexant, réalisés par le locataire sans autorisation de l’assemblée générale, et ce, bien que le copropriétaire, lui-même, n’ait pas autorisé son locataire à les réaliser.

Directement responsable du comportement de son locataire, le copropriétaire bailleur a en principe le devoir d’intervenir pour faire cesser les agissements de celui-ci. A défaut, il peut engager sa propre responsabilité à l’égard du syndicat.

Ainsi, il a été jugé que le copropriétaire bailleur est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires ou des autres copropriétaires du fait du comportement bruyant et immoral de son locataire, ou de l’encombrement abusif des parties communes par celui-ci. En outre, il est personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes imputables à son locataire et doit donc supporter le coût des travaux de réfection des désordres et réparer le trouble de jouissance subi par la copropriété.

Dès lors, il appartient au copropriétaire d’intervenir pour que cessent les infractions au règlement de copropriété commises par son locataire.

En cas d’inaction du propriétaire bailleur, le syndicat des copropriétaires peut envisager deux procédures :

la première procédure envisageable est une assignation à l’encontre du copropriétaire-bailleur, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, afin d’obtenir sa condamnation à faire cesser les troubles, au besoin sous astreinte, et au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété ;

la seconde procédure envisageable est une action directement à l’encontre du locataire, sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle. En effet, il est de jurisprudence constante que les locataires doivent, au même titre que leurs bailleurs, se conformer tant aux prescriptions du règlement de copropriété qu’aux décisions adoptées par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale à propos des modalités de jouissance des parties communes.

La jurisprudence admet également une action directe du syndicat des copropriétaires (dans l’hypothèse d’une carence du copropriétaire bailleur d’agir directement contre son locataire) à l’encontre du locataire, en résiliation de son bail, par le biais de l’action oblique visée par l’article 1166 du Code civil. Mais nous attirons votre attention sur le fait que pour être recevable, une telle action doit répondre à certaines conditions et qu’il convient donc dans ce cas de prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé.

(1) CA Paris 23ème ch. 26 février 2009, Juris-Data n° 2009-376258.

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