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Les taux fixes de crédit immobilier sont à nouveau au plus bas

et devraient encore baisser au cours du printemps.

Plus simple que le rachat de crédit, qui réclame un changement de banque,

la renégociation reste toutefois conditionnée à l’accord de la banque prêteuse.

Et les grands réseaux bancaires s’avèrent moins volontaires

que l’an passé pour « réaménager » les prêts immobiliers.

Explications.

L’an passé, à même époque, les taux de crédit immobilier battaient chaque mois de nouveaux records : toujours plus bas, toujours plus avantageux pour les emprunteurs. Un phénomène qui a engendré un « volume de rachats et de renégociations de crédits sans précédent » comme le confirme le groupe Crédit Mutuel-CIC dans ses résultats annuels. Tous établissements confondus, rachats et renégociations représentaient près de la moitié de la production de nouveaux crédits à la mi-2015.

Mais aucune banque ne livre de statistiques précises séparant rachats et renégociations : un sujet épineux. Le rachat de prêt immobilier suppose de changer de banque, de payer des pénalités, de souscrire une nouvelle garantie, etc. Au sens propre du terme, la renégociation suppose de rester dans sa banque et, d’un point de vue administratif, ne réclame qu’un avenant au contrat de prêt initial.

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Renégocier : un « effort » pour fidéliser les clients

Pour la banque, la différence entre rachat et renégociation n’est pas neutre. Dans un cas, la banque perd un client mais encaisse des indemnités de remboursement anticipé. En contrepartie, elle peut espérer récupérer les clients des concurrents dans un jeu de vases communicants. Dans l’autre cas, un prêt immobilier devient soudain moins rémunérateur, sans aucune compensation financière.

Toujours dans ses résultats 2015, le groupe CM 11 – CIC souligne ainsi que les « conditions de taux durablement bas et des renégociations de crédits par les clients » pèsent « sur les niveaux de marge ». « Pour un réaménagement [de crédit], nous consentons une compression de nos marges : c’est un effort que nous assumons pour fidéliser nos clients et inscrire la relation dans la durée », confirme Serge Gaona, directeur général adjoint du Crédit Agricole Alpes Provence.

Des banques volontaires pour renégocier… en 2015

Plutôt que de concéder une renégociation, les banques préfèrent donc « perdre des clients et en attirer d’autres avec les rachats de crédit », affirme Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. Pourtant, les grands réseaux ont assumé un « trou » dans leurs bilans 2015 en accordant de nombreuses renégociations. Ce mouvement a même pris un tournant inattendu « au premier semestre 2015 » selon Philippe Taboret : « Certaines banques appelaient directement leurs clients pour leur proposer un taux plus avantageux », afin de prendre les devants et éviter une négociation plus défavorable. Lesquelles ? Les enseignes mutualistes seraient les plus enclines à renégocier. Mais « elles ont arrêté ça en juin 2015 ! » assure le dirigeant de Cafpi. Trop coûteux !

« Sur le début de l’année 2016, le volume de réaménagements est trois fois moins important que l’an passé à la même époque », reconnaît Serge Gaona, du Crédit Agricole Alpes Provence. Son explication se veut toutefois plus rationnelle : « Ce phénomène est apparu voici 3 ans environ. Une part significative des réaménagements de contrat de prêt a déjà été opérée, la vague la plus importante ayant eu lieu en 2015. La baisse des taux actuelle n’est pas forcément suffisante pour lancer une nouvelle vague. »

Conserver des clients stratégiques

D’une politique volontariste les banques seraient toutefois passées à une ligne plus attentiste. « Depuis juin dernier, elles n’acceptent la renégociation que dans des cas rares », réaffirme Philippe Taboret, de Cafpi, « par exemple si c’est un client avec beaucoup d’épargne qui le demande. »

Soignant l’image de proximité de son enseigne, Serge Gaona, du Crédit Agricole Alpes Provence, pointe l’approche « financière et court-termiste » de ses concurrents qui refusent systématiquement les renégociations : « En lui-même, le crédit immobilier n’est pas l’activité la plus rentable pour les banques. Mais le Crédit Agricole, au niveau national, est numéro 1 sur ce segment, qui est au cœur de notre stratégie, car au cœur des préoccupations de nos clients et sociétaires. » Autrement dit : le crédit immobilier est un produit d’appel. Serge Gaona laisse ainsi la porte ouverte aux « réaménagements » en 2016, afin de « conserver [ses] clients ».

Un taux moins bas qu’en cas de rachat

Comment obtenir une renégociation ? Pour optimiser la démarche, tout courtier conseille de sonder en premier lieu la concurrence afin d’être en position de force. Cependant, au Crédit Agricole Alpes Provence, ce scénario serait minoritaire : « Le plus souvent, le client aborde le sujet lors d’un rendez-vous avec son conseiller, après avoir entendu que les taux ont baissé. » Charge alors à la banque de proposer un nouveau financement compétitif.

L’emprunteur ne va toutefois pas nécessairement obtenir le taux le plus bas pratiqué sur le marché. La banque propose généralement un taux à mi-chemin entre celui du crédit existant et le taux qui pourrait être obtenu avec un rachat. Une position que la banque peut se permettre puisque la renégociation n’engendre ni frais ni pénalités de remboursement anticipé pour l’emprunteur (éventuellement quelques centaines d’euros de frais de dossier ou frais d’avenant), contrairement au rachat. « En cas de rachat de crédit, les taux peuvent effectivement être légèrement plus bas que pour un réaménagement car la relation client dans sa globalité entre en ligne de compte. Par exemple la souscription d’une assurance de prêt, la domiciliation des revenus, etc. », plaide le dirigeant du Crédit Agricole Alpes Provence. « Cela permet de compenser les efforts que nous consentons. »

Dans tous les cas, pour l’emprunteur, rachat et renégociation répondent à la même logique. Une renégociation ne pourra ainsi être envisagée que lorsqu’un possible rachat de crédit est financièrement intéressant.

Par Benoît LETY – CBANQUE –

 

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