IMMOBILIER ANCIEN, où investir ?

Un placement dans la pierre n’a de sens que sur quinze ou vingt ans, voire davantage.

Le Centre-ville, est toujours prisé des familles et jeunes couples aisés, ou des étudiants.

Il vaut mieux parfois investir dans un deux pièces, les studios étant fort nombreux.

 

 CLERMONT-FERRAND

Une ville intéressante pour les investisseurs qui cherchent un bon rendement sans grand risque. A condition d’acheter un 2 pièces de 35 à 45 m² dans le secteur de la cathédrale ou les abords de la Place de Jaude, pour un tarif moyen de 60 000 à 75 000 €

Ils intéressent les jeunes célibataires et les couples, qui s’y logent pour un loyer de 350 à 400 €/mois, soit une rentabilité brute de 6 à 7.5%

 Achetez…. Des travaux

 Investir dans un logement à réhabiliter intégralement est une bonne stratégie, à condition qu’il soit situé dans une copropriété qui, elle, est en bon état.

Acheter un appartement dégradé dans un bel immeuble présente 3 attraits :

décourageant les acquéreurs fuyant les travaux, son prix sera plus modéré ;

le logement collera à la demande locative après travaux, avec chauffage performant, vitrages isolants, salle de bains ou cuisine moderne ;

enfin, tous ces travaux sont déductibles de vos revenus fonciers imposables (si vous avez choisi l’imposition au réel) et en cas de déficit, ce dernier est re portable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an pendant 10 ans.

 

SEPT CONSEILS POUR BIEN INVESTIR SUR LE LONG TERME

  1. Conservez toujours de la trésorerie, entre 20 et 30% du coût de votre opération. Ainsi, en cas de soucis, qu’il s’agisse d’impayé, de vacance longue entre 2 locataires, de travaux de copropriété… vous ne sera pas pris à la gorge
  2. Achetez un logement, soit complètement dégradé, soit refait à neuf. Inutile de miser sur un bien juste défraîchi, le coût de sa remise en état risque d’être nettement supérieur à la décote obtenue à l’achat.
  3. Soignez la qualité : luminosité, calme, avec balcon et parking si possible. Louez un bien au goût du jour : douche à l’italienne, plutôt que baignoire, carrelage blanc plutôt que pastel passé, parquet plutôt que moquette, peinture claire plutôt que papier peint. Les locataires aussi lisent les magazines, regardent les émissions et consultent les sites de déco.
  4. Bannissez les rez-de-chaussée, sauf s’ils donnent sur une cour privative ou un jardin. N’achetez pas au-delà du 3ème étage sans ascenseur. Fuyez les copropriétés avec chauffage collectif, grands espaces verts ou batteries d’ascenseurs : si vous ne louez pas, vous devrez payer des charges souvent élevées.
  5. Passez à la loupe l’état de l’immeuble en consultant notamment le carnet d’entretien. Exigez une décote si la toiture ou le ravalement n’ont pas été refaits depuis 30 ans.
  6. Appliquez une décote de 2 à 3% par rapport au loyer de marché. Un manque à gagner, certes, mais il vous permettra de relouer très rapidement entre deux locataires.
  7. Raisonnez en termes de rentabilité globale, en projetant des hypothèses défavorables sur votre opération, revalorisation du loyer nulle, hausse du montant de la fiscalité … Si l’investissement n’est pas intéressant, passez votre chemin.

 

(Extrait article sur le PARTICULIER immobilier de janvier 2015)

 

 

 

 

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