Construction irrégulière non mentionnée dans la promesse de vente

la vente n’est pas parfaite !

On le sait, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (art. 1589 du Code civil).

L’application de ce principe a cependant en l’espèce été écarté tant en appel qu’en cassation(1) par les magistrats en raison de l’existence d’une construction illégale non mentionnée dans le compromis et dont le caractère irrégulier avait été découvert postérieurement à la signature de ce contrat.

La chose faisant l’objet du compromis signé le 14 mars 2007 consistait en quatre lots d’un immeuble en copropriété sis à Roquebrune-Cap-Martin (06) : deux lots de garage, un studio (lot 91) et un appartement (lot 92) tous deux situés au 4e étage, étant précisé que ces deux derniers lots comprenaient la jouissance exclusive de la portion de toiture-terrasse située au-dessus. Il n’était nullement fait mention de l’existence d’une pièce supplémentaire construite sur cette toiture-terrasse.

Lorsque les notaires ont préparé le projet d’acte authentique et qu’ils ont été informés de cette situation, ils ont constaté que cette construction n’était pas prévue dans l’état descriptif de division ; que le vendeur était dans l’incapacité de présenter une autorisation du syndicat de copropriété, ni aucun permis de construire ou encore la moindre déclaration de travaux. L’acte d’acquisition (1993) de celle-ci ne mentionnait pas plus ladite construction et aucun élément justificatif de la date d’achèvement des travaux ne pouvait être apporté.

L’acquéreur a, dans un premier temps, décidé de maintenir son acquisition à la condition que soit ajoutée à l’acte de vente la clause suivante :

« Observation étant faite que sur le toit terrasse a été édifiée sans autorisation préalable de la copropriété ni permis de construire, une petite construction à usage d’habitation… le vendeur déclare sous son entière responsabilité que la construction a été édifiée par ses soins il y a plus de dix années et qu’elle n’a fait à ce jour l’objet d’aucune contestation d’aucune forme et d’aucune sorte tant de la mairie que de tout tiers ou de la copropriété. »

L’insertion de cette clause ayant été refusée par le vendeur, l’acquéreur l’a alors assignée en vue de faire juger que la vente n’était pas parfaite faute de consentement réciproque sur la chose vendue et de se voir restituer l’acompte versé.

La Cour de cassation a donné raison à la cour d’appel : d’avoir décidé que l’acquéreur avait entendu acquérir un bien immobilier régulièrement construit et que l’accord conclu lors de la promesse synallagmatique de vente ne comprenait pas un accord sur l’acquisition d’un appartement irrégulièrement construit ;

Que cet acte sous seing privé décrivait un bien ne correspondant pas à la réalité de la chose dont elle était censée être l’objet

Qu’en conséquence il n’y avait pas entre les parties un accord sur la chose objet de la vente et que cette vente n’était pas parfaite au sens de l’article 1589 du Code civil.

Rappelons que, si au regard du droit de l’urbanisme, l’action civile de la commune ou de l’EPCI compétent, en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée ou en méconnaissance de cette autorisation se prescrit par dix ans, à compter de l’achèvement des travaux (art. L. 480-14 du code de l’urbanisme), au regard de la copropriété notamment, toute action peut ne pas encore être prescrite à l’issue de ce délai :

Tel est le cas de l’action tendant à faire cesser une appropriation d’une partie commune susceptible de faire jouer la prescription acquisitive et qui en principe en raison de son caractère réel et non personnel se prescrit par trente ans en application de l’article 2227 du Code civil (en ce sens pour une construction édifiée sans droit sur une partie commune à jouissance exclusive : Cass. 3e civ. 24 juin 2008, n° 06-21694).

(1) Cass. 3e civ. 24 mai 2011, n° 10-16069.

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